יזמים המשקיעים בפרויקטים מסתייעים בגופים פיננסיים על מנת להפחית סיכונים, להבטיח את ההשקעה של הקונים ולהגדיל את הפעילות העסקית שלהם.
המאמר יפרט איך לבחור גוף פיננסי לליווי פרויקט נדל"ן.
איך בוחרים גוף פיננסי לליווי פרויקט?
כדי לבחור בגופים פיננסיים עבור מימון פרויקטים לרכישת נדל"ן הנעשית במזומן יש לצאת במכרז ציבורי ולבחור בהצעה הטובה ביותר. בנוסף, יש להכין את התחשיבים הפנימיים של חברת הנדל"ן או של היזם ולהתארגן בהתאם. במידה והרכישה נעשית באמצעות אשראי יש לוודא שהגוף הפיננסי שנבחר יכול להעניק בטחונות הנדרשות לליווי הפרויקט על פי הסכם הרכישה. קבלת אשראי מותנית בנתונים שיש להציג בפני הגוף המממן כמו: מחיר הקרקע, כמה תעלה הבנייה על הקרקע, הערבויות על הקרקע, ההכנסות הצפויות של היזם, רווח ללא עלויות אשראי, השלבים בפרויקט, דוחות כספיים של החברה ועוד. היזם צריך לגייס לא מעט כספים לביצוע הפרויקט וחייב את המימון החיצוני כדי להשלים את ההון של החברה עבורו. לפיכך, מקור המימון צריך לספק את האשראי הדרוש להשלמת הפערים ולהבטיח את הערבויות.
אלו גופים פיננסים מעניקים ליווי לפרויקט?
בדרך כלל הגופים המממנים פרויקטים הם הבנקים, חברות האשראי, חברות הביטוח או חברות חוץ בנקאיות אחרות. את גיוס הכסף לפרויקט ניתן לבצע גם בשוק ההון באמצעות הנפקה של אגרות חוב או מניות. הגוף הפיננסי הנבחר באמצעות המכרז צריך לספק את דרישת היזם בין אם היא עסקת מזומנים עם אשראי גבוה, עסקת קומבינציה, אשראי הנפרע בסוף הפרויקט או מימון פרויקט התחדשות עירונית או תמ"א 38. הערבויות של גופי המימון ניתנות כנגד הפירעונות של היזם הנעשות באופן הדרגתי לאחר המכירות. הן מלוות בריביות ועמלות כמו, עמלת הקמת הפרויקט ועריכת מסמכים, עמלה עבור הקצאת אשראי, עמלה עבור אי ניצול אשראי, ריביות על האשראי, מסגרת עבור בטחונות הערבויות או הפוליסות ומסגרת לערבויות הביצוע.
הגוף המפקח על העסקאות
כדי שהיציבות הכלכלית של הגופים הפיננסיים תישמר ולא תיפגע בשל סיכון הכספים לצורך מימון, חייב להיות גוף המפקח על הרגולציה. בארץ המדינה היא המפקחת על כך ולכן ישנן הגבלות על סכומי ההלוואות, דרישה להקצאה מול חברות האשראי, מגבלות הקשורות לענפים מסוימים, מגבלות הקשורות ליחס האשראי מול הביטחונות, דרישה לפיזור תיק האשראי והוראות נוספות הקשורות למדיניות האשראי. בשל העובדה שהמימון כולל סיכון רב וגם הביטחונות של היזם צריכים להיות מוגנים חייבת להיות רגולציה. לדוגמה, בפרויקט נדל"ן עלולים לעלות כשלים בעת המכירה הקשורים לביצוע ולתחום הכלכלי. רוכשי הדירות תלויים ביזם וכל עיכוב בבנייה, קבלת דירה לא כשירה למגורים או הפסד כספי יכול להביא אותם לתוצאות שאינן מטיבות עימם. כאשר לגופים הפיננסיים יש בטחונות הם יכולים לממש אותם במידה ויש כשלים ולדאוג שכספם של הרוכשים יוחזר בהתאמה לערבויות הבנקאיות שניתנו להם.
